甘当扫地僧——华润置地时光系公寓的“稳健投资”逻辑

2018年度商业地产TOP100榜单，华润置地高居榜首，这已是其连续第三年蝉联榜首。迄今为止，华润置地已形成了从城市到社区的商业矩阵全覆盖：城市级购物中心“万象城”、区域级商业中心“万象汇”、体验式时尚潮人生活馆“万象空间”，以及定位高品质体验消费街区的“润街”。

来源：观点指数研究院 

在最新的时光系产品上，确立五大法则、自成一体公寓发展模式的华润置地，跳脱出一般销售型商业项目，以客户价值最大化为导向，用运营的思维、发展的眼光挖掘项目长久价值和持续性溢价，构筑三级运营发展体系，聚焦公寓可预见未来的持久发展和收益，以陪伴投资者持续经营的姿态来打造时光系产品，以央企华润的稳健作风与对市场的远见确立了产品投资的核心价值观。

来自华润置地商业运营经验的顿悟：可预见未来持久收益上的共建共享

商业发展至今，已历经四个阶段：

1.0版的批发市场——主要特点是规划缺失与自然聚集发展；

2.0版的社区底商——住宅建筑底层或商业用途裙房，只能满足日常生活需求；

3.0版的盒子商业——将商业、办公、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行封闭式组合的商业形态，以购物中心为主；

到当前4.0版的街区商业——从人性、文化和城市发展的角度出发，满足人口的居住并提供丰富的商业及休闲配套的混合型增值物业，组成形式多样，功能多变。

时光润街

从1.0到4.0，华润置地在后面三个阶段均有涉及。10多年的发展历程中，华润置地汲取在住宅底商、集中式商业万象城以及街区商业润街的运营经验，在时光系形成集大成的创新运营模式：自主招商+人气培育+销售。即先期通过自主招商引进主力店培育商业氛围和人气，带动项目整体良性发展，同时保证项目的运营质量和品质。

自主招商+人气培育+销售的模式让时光系跳出了竞争激烈的传统售卖型商业项目的模式，以共建共享的商业发展思路，为他们在可预见未来的投资和经营收益上提供保驾护航。

构建三级运营发展体系

挖掘产品长久收益增长加速能力

竞争激烈的成都商业市场，多区域呈现商业结构性供求失衡：大型购物中心过剩，基于区域的邻里型综合商业较少。华润置地时光系在拿地之初，即定位区域邻里商业中心、小而美的多维生态商业空间，在项目拿地规划之初，即走出一条差异化的商业发展道路。

1、用清晰的商业生态指导产品规划设计。时光系项目基于华润置地10余年的商业开发运营经验，根据项目地块特点进行整体规划设计，在合理规划楼栋和业态分布的同时，形成有效的人流导向动线。以时光润街为例，华润置地通过创新型的规划布局，依据丰富的业态组合经验进行商铺大小设置，并在上下楼层的空间设计充分考虑交流与互动性，避免商业死角和保证人流合理动线，最大限度保证客流量的承载度及舒适体验。

时光润街的人字形商业导流

这种创新型分布类似于水流与鹅卵石的关系：人字形的骨架就像水流，而商铺类似鹅卵石，在人流的“冲刷“下有大亦有小，整条商业街才能圆润而具有亲和力。

2、 用创新的运营模式确保商业整体活力。在项目运营上，华润置地尤其注重商业氛围的培养和运营品质的把控。在前期，华润置地通过自主招商，引进等符合年轻群体消费需求的品牌主力店，聚集区域消费人气、先期培育商业氛围、树立客群消费依赖度，带动整体商业良性发展，保证商业运营质量和品质。

3、 用长线投资的眼光提升物业增值能力。华润置地基于项目所处区域特性、未来核心发展机会点，寻找产品最优发展价值和投资方向，挖掘产品的长久收益增长加速能力。

如新川板块承接天府软件园、新川创新科技园居住需求，时光里将目标瞄准大量高收入、高素质、高学历的时尚年轻高科技产业群体，定位新城市青年的投资和居住首选。

时光里项目效果图 

时光绘位于拥有大量金融机构、企业总部、高端服务业的金融城三期辐射范围之内，集聚大量城市精英和企业高管，其城市CBD的投资需求，将聚焦在区域少有的时光绘项目上。

 时光绘区域鸟瞰实景图

拥有年均千万人次休闲观光的三圣乡，在具备省级吸附力的华西医院周边，形成以医疗器械、医疗养护等医疗上下游产业链的医养基地；而蓝顶艺术中心、许燎原现代设计艺术博物馆为代表文创产业则聚集在东村文化创意产业园。自在域项目瞄准休闲旅游、医疗康养、文创产业，定位医疗产业的上下游投资品、酒店和文创工作室以及民宿发展为主的产品。

 自在域项目效果图

构建起三级发展体系的华润置地时光系，将与投资者共建共享的运营理念根植到每个项目的产品设计和招商运营环节之中，聚焦物业的长久可持续性溢价能力，真正将当前市面上开发商普遍以赚快钱为主要心态的公寓项目变成了给予投资者的一种稳健的、具有长期成长性和收益增长加速能力的商业投资品。

聚焦可预见未来的长久收益增长，这样的华润置地，这样的华润置地时光系，正在成为成都商业市场差异化发展的先行者和驱动者，更奠定了华润置地商业标杆产品系的市场地位。

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